یکی از شایع‌ترین و مخرب‌ترین انواع کلاهبرداری در معاملات ملکی، فروش مال غیر است. در این شیوه فریبکارانه، فردی که مالک قانونی یک ملک نیست یا وکالت و اذن لازم برای فروش آن را ندارد، با توسل به روش‌های متقلبانه، ملک را به فرد یا افراد دیگری می‌فروشد و بدین ترتیب، سرمایه خریداران بی‌گناه را به تاراج می‌برد. این نوع کلاهبرداری می‌تواند عواقب مالی، روانی و حقوقی بسیار سنگینی برای قربانیان به همراه داشته باشد. در این مقاله به تشریح ابعاد مختلف کلاهبرداری فروش مال غیر و نقش حیاتی یک وکیل ملکی قوی در پیشگیری و مقابله با آن می‌پردازیم.

شرح کلاهبرداری فروش مال غیر:

فروش مال غیر زمانی اتفاق می‌افتد که فردی با علم به اینکه مالک قانونی ملک نیست یا مجوز فروش آن را ندارد، با انجام اقداماتی فریبکارانه، خریدار یا خریدارانی را اغفال کرده و ملک را به آن‌ها منتقل می‌کند. این اقدامات فریبکارانه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• ارائه سند مالکیت جعلی یا مخدوش: کلاهبردار ممکن است با جعل سند مالکیت یا دستکاری در آن، خود را مالک قانونی ملک جا بزند.
• استفاده از وکالت‌نامه جعلی یا منقضی: فرد کلاهبردار ممکن است با ارائه وکالت‌نامه‌ای که جعلی بوده یا اعتبار آن به پایان رسیده است، اقدام به فروش ملک کند.
• معامله با تبانی: در برخی موارد، کلاهبردار با تبانی با افراد دیگر (مانند دلالان یا حتی برخی از کارکنان دفاتر اسناد رسمی فاسد) سعی در قانونی جلوه دادن معامله دارد.
• فروش ملک مشاع بدون اذن سایر شرکا: فردی که مالک بخشی از یک ملک مشاع است، بدون اخذ رضایت و اجازه سایر شرکا، اقدام به فروش کل ملک می‌کند.
• فروش ملک در رهن یا بازداشت: کلاهبردار ممکن است ملکی را که در رهن بانک یا در بازداشت مراجع قضایی است، بدون اطلاع خریدار به او بفروشد.
• استفاده از هویت جعلی: کلاهبردار ممکن است با استفاده از هویت جعلی و مدارک تقلبی، خود را مالک ملک معرفی کند.

قربانیان این نوع کلاهبرداری پس از مدتی متوجه می‌شوند که ملک خریداری شده متعلق به شخص دیگری بوده و آن‌ها نه تنها مالک آن نشده‌اند، بلکه سرمایه خود را نیز از دست داده‌اند. پیگیری‌های حقوقی برای استرداد مال و مجازات کلاهبردار می‌تواند بسیار طولانی، پیچیده و پرهزینه باشد.

نقش وکیل ملکی قوی در پیشگیری از کلاهبرداری فروش مال غیر:

یک وکیل ملکی قوی در تهران با داشتن دانش تخصصی، تجربه کافی و اشراف کامل بر قوانین و رویه‌های ثبتی و معاملاتی، می‌تواند نقش بسزایی در پیشگیری از وقوع کلاهبرداری فروش مال غیر ایفا کند. اقدامات پیشگیرانه وکیل شامل موارد زیر است:

• بررسی دقیق و همه‌جانبه اسناد و مدارک: وکیل قبل از انجام هرگونه معامله، با دقت و وسواس کامل تمامی اسناد و مدارک مربوط به ملک، از جمله سند مالکیت (بررسی اصالت و سابقه آن)، بنچاق‌های قبلی، استعلامات ثبتی (بررسی وجود هرگونه بازداشت، رهن، وثیقه، یا معارض)، پایان کار و سایر مجوزهای مربوطه را بررسی می‌کند. وکیل با داشتن تخصص لازم، می‌تواند اسناد جعلی یا مخدوش را شناسایی کند.
• احراز هویت و اهلیت طرفین معامله: وکیل با بررسی دقیق مدارک هویتی فروشنده و خریدار و تطابق آن‌ها با اسناد مالکیت، از هویت واقعی طرفین و اهلیت قانونی آن‌ها برای انجام معامله اطمینان حاصل می‌کند. در صورت وجود وکالت‌نامه، وکیل اعتبار و اصالت آن را به طور کامل بررسی می‌کند و از وجود حدود اختیارات وکیل برای فروش ملک اطمینان حاصل می‌نماید.
• استعلامات لازم از مراجع ذی‌صلاح: وکیل علاوه بر استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، در صورت لزوم، از سایر مراجع ذی‌صلاح مانند شهرداری، اداره اوقاف و امور خیریه (در مورد املاک وقفی) و بانک‌ها (در مورد املاک در رهن) نیز استعلامات لازم را به عمل می‌آورد تا از وضعیت حقوقی ملک و عدم وجود هرگونه مانع قانونی برای انتقال آن اطمینان حاصل کند.
• بررسی وضعیت مشاعی ملک: در صورتی که ملک مورد معامله مشاع باشد، وکیل اطمینان حاصل می‌کند که فروشنده وکالت یا اجازه لازم از تمامی شرکا را برای فروش کل ملک دارد. در غیر این صورت، معامله می‌تواند باطل یا قابل ابطال باشد.
• تنظیم قراردادهای حقوقی دقیق و جامع: وکیل با تنظیم یک قرارداد بیع (خرید و فروش) دقیق و جامع که تمامی جزئیات معامله، شروط پرداخت، زمان تحویل ملک و سند، و ضمانت‌های اجرایی لازم در آن قید شده باشد، از بروز اختلافات احتمالی و سوءاستفاده‌های آتی جلوگیری می‌کند. وجود شروط فسخ مناسب در صورت کشف فساد یا عدم اصالت مدارک، می‌تواند از حقوق خریدار محافظت کند.
• حضور و نظارت در مراحل انجام معامله: یک وکیل ملکی قوی معمولاً در تمامی مراحل انجام معامله، از جمله مذاکرات اولیه، امضای مبایعه‌نامه و حضور در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند قطعی، در کنار موکل خود حضور دارد و بر روند قانونی معامله نظارت می‌کند. وکیل با آگاهی از تشریفات قانونی تنظیم سند، از انجام صحیح مراحل انتقال سند اطمینان حاصل می‌کند.
• توصیه به انجام تحقیقات محلی: در برخی موارد، وکیل ممکن است به موکل خود توصیه کند تا قبل از انجام معامله، تحقیقات محلی در مورد مالک و وضعیت ملک انجام دهد تا از صحت ادعاهای فروشنده اطمینان بیشتری حاصل شود.

نقش وکیل ملکی قوی در مقابله با کلاهبرداری فروش مال غیر پس از وقوع:

حتی با وجود تمام اقدامات پیشگیرانه، متاسفانه ممکن است فردی قربانی کلاهبرداری فروش مال غیر شود. در چنین شرایطی، یک وکیل ملکی قوی در تهران می‌تواند با اقدامات قانونی موثر، به موکل خود در جهت استرداد حقوق از دست رفته و مجازات کلاهبردار کمک کند. این اقدامات شامل موارد زیر است:

• طرح شکایت کیفری: وکیل بلافاصله پس از اطلاع از وقوع کلاهبرداری، با جمع‌آوری مدارک و مستندات لازم، اقدام به طرح شکایت کیفری علیه کلاهبردار در مراجع قضایی می‌کند. وکیل با استناد به مواد قانونی مربوط به کلاهبرداری و فروش مال غیر، خواستار تعقیب و مجازات متهم می‌شود.
• طرح دعوای حقوقی استرداد ثمن و ابطال معامله: همزمان با پیگیری پرونده کیفری، وکیل اقدام به طرح دعوای حقوقی برای ابطال معامله انجام شده و استرداد مبلغ پرداخت شده (ثمن معامله) به موکل می‌کند.
• توقیف اموال کلاهبردار: وکیل با ارائه درخواست به دادگاه، تلاش می‌کند تا اموال و دارایی‌های کلاهبردار را توقیف کند تا امکان استرداد حقوق موکل فراهم شود.
• پیگیری پرونده در تمامی مراحل دادرسی: وکیل با حضور فعال در تمامی جلسات دادگاه کیفری و حقوقی، به دفاع از حقوق موکل می‌پردازد و با ارائه لوایح و دفاعیات قوی، تلاش می‌کند تا رای به نفع موکل صادر شود.
• اجرای حکم: پس از صدور رای قطعی به نفع موکل، وکیل مراحل قانونی اجرای حکم و استرداد اموال را پیگیری می‌کند.

نتیجه‌گیری:

کلاهبرداری فروش مال غیر یکی از جدی‌ترین تهدیدات در معاملات ملکی است که می‌تواند خسارات مالی و روانی جبران‌ناپذیری به قربانیان وارد کند. در این میان، حضور یک وکیل ملکی قوی در تهران نه تنها به عنوان یک مشاور حقوقی، بلکه به عنوان یک محافظ و مدافع امین، نقشی حیاتی در پیشگیری از وقوع این نوع کلاهبرداری و مقابله با آن پس از وقوع ایفا می‌کند. بهره‌مندی از دانش، تجربه و تخصص یک وکیل کاردان، بهترین راه برای انجام معاملات ملکی امن و مطمئن و جلوگیری از تاراج سرمایه توسط افراد سودجو است. پیش از هرگونه اقدام به خرید یا فروش ملک در تهران، مشورت با یک وکیل ملکی قوی را در اولویت قرار دهید.